ASSOCIATION VAUDOISE DES CAFETIERS, RESTAURATEURS ET HÔTELIERS

29 janvier 2015

Conseils: vos fourneaux, frigos ou machines à laver rendent l'âme? Que faire? Qui paie?

Le frigo ne refroidit plus, l’aération est en panne ou le fourneau rend l’âme juste avant l’arrivée d’un grand groupe de clients. En bref, dans le café ou le restaurant dont vous êtes locataire, des vices se manifestent. En tant que locataire, que pouvez-vous entreprendre dans un tel cas?

 

La problématique des défauts est complexe, comporte plusieurs niveaux et ne peut souvent être résolue que de manière individuelle. Ci-dessous, vous trouverez un aperçu d’un certain nombre de solutions auxquelles vous pouvez recourir:

 

Schéma relation locataire/propriétaire

 

Souvent, au départ, la question se pose de savoir à qui appartient la chose défectueuse, soit par exemple le frigo. La réponse est claire si les défauts apparaissent directement au bâtiment, soit par exemple si le plafond vous tombe sur la tête. Il s’agit ici évidemment d’un élément du bâtiment et appartient de ce fait au bailleur. Si, en revanche, vous avez acquis des objets dans le cadre d’un achat d’inventaire, ou que vous les avez apportés vous-même dans les locaux, ceux-ci vous appartiennent alors et vous êtes seul responsable de leur réparation ainsi que du paiement de la facture de réparation. La location de gros oeuvre constitue un cas spécial: ici, il faut examiner le contrat de bail de manière très précise. Si, dans le cas concret, seulement le gros oeuvre a été loué à un prix bas, il se peut que, dans le contrat, le devoir d’entretien ait été transféré au locataire, qui est tenu, dans ce cas, de procéder lui-même à la réparation du frigo ou d’autres éléments.


Mais qu’en est-il si le frigo appartient à l’inventaire et qu’ainsi, il fait partie de la location? Dans un tel cas, l’art. 256 al. 1 CO prévoit qu’en principe, le bailleur est tenu d’entretenir la chose dans un état approprié à son usage. Si un tel élément, comme par exemple le frigo, ne remplit plus sa fonction, alors on se trouve en présence d’un vice de l’objet loué. Par suite, une série de mesures sont à votre disposition afin d’obtenir la suppression du vice.


Avant de s’adresser au bailleur, il est cependant nécessaire de clarifier la question de savoir s’il ne s’agit pas d’un menu travail d’entretien. En effet, selon l’art. 259 CO, le locataire doit remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par de menus travaux de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose. Il n’est en revanche pas défini de manière précise ce qu’il faut entendre par «menus travaux». En ce qui concerne notre frigo, on peut certainement exiger du locataire qu’il remplace l’ampoule électrique ou une protection abîmée. Le cas échéant, le contrat de bail définit le menu travail d’entretien de manière plus précise, mais il faut être prudent ici. En effet, des montants forfaitaires élevés sont souvent fixés pour l’entretien normal, en contradiction avec le sens et le but de la disposition légale, ce qui a pour conséquence que leur application peut éventuellement être contestée.


Une fois exclu le cas de l’entretien mineur, le vice doit être annoncé au bailleur afin qu’il le répare. Il est conseillé de procéder par écrit à cette annonce mais, en particulier si le temps presse, cela n’est pas forcément indispensable. Avec l’annonce, un délai adéquat pour remédier au vice devrait en outre être imparti au bailleur. La question de l’adéquation se résout, de nouveau, au vu des circonstances concrètes (le défaut peut-il être supprimé facilement? Des ouvriers sont-ils disponibles? Des dommages importants menacent-ils?) S’il s’agit d’une urgence, soit par exemple si le frigo contenant toutes les denrées alimentaires est tombé entièrement en panne, le délai à impartir peut et doit être court. Le modèle de contrat de bail de GastroSuisse prévoit même, pour les cas d’urgence, que le locataire est autorisé, en cas d’absence du bailleur ou si celui-ci n’est pas disponible, à entreprendre les mesures qui se révèlent absolument nécessaires pour éviter des dommages consécutifs, même sans devoir impartir un délai au préalable.


Outre la suppression du vice, il est possible au locataire d’exiger une réduction du loyer, dans la mesure où le défaut réduit ou empêche l’utilisation de l’objet loué. La réduction du loyer a pour but de compenser l’usage diminué de l’objet loué et s’étend en principe sur le laps de temps entre le moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et celui où le défaut a été supprimé. La demande de réduction de loyer peut en principe être faite en même temps que l’annonce du vice. Cependant, comme une réduction du loyer serait minime lorsque le défaut est réparé rapidement, il est possible de ne la faire valoir qu’ultérieurement, par exemple lorsqu’on aura constaté que la suppression du défaut prend plus de temps qu’escompté. De nouveau, la part du loyer qui peut être déduite dépend des circonstances concrètes. Les exemples tirés de la jurisprudence traitant de la question de l’estimation de la déduction sont nombreux (ainsi, le système d’aération d’un restaurant tombé entièrement en panne a conduit à une réduction du loyer de 25%). Si le bailleur ne donne pas suite à la revendication de diminution de loyer, une demande correspondante peut être déposée auprès de l’autorité de conciliation compétente. Il est cependant déconseillé de réduire le loyer soi-même, car on risque ainsi une résiliation du bail.

 

Si le défaut occasionne même un dommage pour le locataire, il est également possible, sous certaines conditions, d’exiger des dommages et intérêts. Le dommage doit cependant se trouver en relation causale directe avec le vice, ce qui est par exemple le cas des aliments avariés en raison de la panne du frigo. Cependant, afin que des dommages et intérêts puissent être réclamés, le bailleur doit se trouver en faute. Celui-ci doit prouver qu’il a entrepris toutes les démarches nécessaires afin d’éviter, respectivement de supprimer le dommage. Dans ce contexte, il est important d’annoncer le dommage immédiatement. En effet, si l’on attend trop longtemps et que les denrées alimentaires se gâtent, il ne sera pas possible d’exiger des dommages et intérêts.


Quelles sont donc les possibilités qui s’offrent au locataire lorsqu’il a communiqué le manque de manière correcte au bailleur (le cas échéant avec la prétention de diminution de loyer et de dommages et intérêts), mais que celui-ci ne réagit pas dans le délai imparti et ne remédie pas au défaut? De nombreux locataires se posent la question si, dans ce cas, ils ont le droit d’ordonner eux-mêmes la suppression du défaut (réparation du frigo). Ici aussi, il s’agit cependant d’être prudent. La loi (art. 259b let. b CO) prévoit certes que le locataire peut remédier au défaut aux frais du bailleur après écoulement du délai imparti. Cependant, ceci ne vaut que pour les défauts mineurs. Si, en revanche, le défaut est important, le locataire n’est pas autorisé à y remédier lui-même. On est en présence d’un défaut important lorsque le défaut exclut en tout ou en partie, ou entrave considérablement l’usage de l’objet loué.

 

On peut citer à titre d’exemples un suintement du toit ou un plafond de plâtre qui se détache. Le problème, en ce qui concerne la suppression du défaut par le locataire, c’est qu’il doit payer d’abord la facture de la réparation lui-même. Par suite, il existe pour lui une certaine incertitude quant à la question de savoir si le bailleur lui remboursera effectivement les frais. En outre, la délimitation entre défauts mineurs et défauts graves n’est pas toujours facile à entreprendre. C’est pourquoi une suppression du défaut par le locataire lui-même devrait rester une exception et être entreprise seulement si les coûts engendrés ne sont pas trop importants.


Après écoulement du délai fixé, sans réaction de la part du bailleur, le locataire peut consigner le loyer. Le loyer est versé sur un compte à définir par l’autorité de conciliation, afin de pousser le bailleur à faire écarter le défaut. La condition préalable pour une consignation du loyer est que le vice n’ait pas encore été supprimé et que la suppression du défaut n’ait pas encore commencé. De plus, il faut, comme décrit plus haut, que le défaut ait été annoncé au bailleur, qu’il ait été sommé d’y remédier, et que le délai imparti se soit écoulé sans réaction de sa part. Par ailleurs, le bailleur doit avoir été informé au préalable de la consignation du loyer. La consignation doit impérativement se faire sur le compte désigné par l’autorité de conciliation. A défaut, elle sera nulle (en outre, le locataire risque ainsi une résiliation du bail). De plus, dans un délai de 30 jours après la consignation du loyer, si le défaut n’est toujours par écarté ou les travaux nécessaires commencés, il faut déposer une requête de conciliation auprès de l’auto-rité de conciliation compétente, afin d’obliger le bailleur à supprimer le vice. A défaut, les loyers consignés iront au bailleur.

 

Les explications ci-dessus constituent une première orientation. Selon les cas, d’autres aspects encore devront être pris en considération; par exemple, la question de savoir qui est à l’origine du dommage, ou encore celle de savoir si la chose défectueuse peut effectivement être réparée. En cas de doute, le Service juridique de GastroSuisse se tient à votre disposition pour vous conseiller.

 

© Service juridique GastroSuisse


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